爭議最少不損生態 效益最高

早前發展局就「優化土地供應」進行諮詢，提出六種主要土地供應模式：其中利用前石礦場和市區重建，實際上能提供的土地有限；填海和開發岩洞是當局着墨最多的，相信現時仍在分析諮詢結果；不過當局似乎已經急不及待，繼2月推出錦上路100公頃土地作規劃檢討之後，近日又推出元朗200公頃土地的規劃研究，當局若在這兩處進行收地，加起來已有天水圍般大的面積，看來再談甚麼「優化土地供應」已屬多餘。

不過在六種主要土地供應模式中，其實還有最後一種「更改土地用途」，主要例子包括工廈、公共及政府設施等，這才是筆者認為最可取的模式，理由是這對社區及自然環境的損害最小，遠較填海和收地等爭議少，對土地利用帶來的成本效益亦最高。本欄早前已談及公共及政府設施更改用途的問題，今天則集中討論工廈改建的問題。

按面積比例設限 解安全疑慮

事實上，自從當局數年前推出活化工廈計劃之後，工廠改裝或改建早已成行成市，變身寫字樓或其他文化商業用途後，工廈租金和樓價（尤其在炒賣熱錢湧入下）亦大幅水漲船高。可以說自1990年代香港工業北移後，本地工業區早已名存實亡，問題只是當局出面將之合法化，讓業主能進一步擄取租價回報，在租客身上多搜括幾個錢而已。

當然，無論是工廠或私人住宅大廈劏房問題，其實早已不是甚麼新鮮事物，分別只在於靜悄悄抑或更公開地進行而已。問題是假如將活化工廈擴展至住宅用途，新增的將不是辦公室而是大量住宅面積，確會像早前的諮詢文件所言，因涉及私人業權和由市場主導，所以「供應將會難以預測」。這大概已透露了工廈轉作住宅用途的主要「困難」，看來那並非因為能提供的土地有限，反而可能是因為提供的住宅太多，令政府擔心一下子推倒樓市！

除了供應大增這個原因之外，林鄭提出的其他技術性理由，令工廈變身住宅驟看好像危機四伏，可說皆是本末倒置的說法。歸根究柢，當局一日不將工廈住宅合法化，不表示這個問題便會自動消失，工廈的安全隱患只會進一步惡化，劏房火災甚至塌樓只會奪去更多無辜性命。皆因香港樓市炒風持續熾熱，所謂「房屋供應短缺」的問題長期存在，加上香港貧富懸殊日益惡化，則數目以百萬計的基層市民，近日連露宿街頭的權利也失去了，試問除了爭相入住劏房還可怎樣？

關於工廈「存在工業運作及危險品」的理由，其實同樣適用於改作寫字樓，又或其他文化商業用途，如此早前的活化工廈計劃，其合理性原已存在極大疑問。當然住宅遠較寫字樓的人口密度為高，因此構成更大的人流及消防壓力，對此其實當局只需對整幢工廈，不同用途面積的比例進行限制，便可妥善解決安全隱患的問題。

商住混合見彈性 增社區活力

然而同一樓宇的工商和住宅用途並存，到底又是否合適？其實只要規限部分轉作住宅的工廈，不能繼續容許某類高危、污染或厭惡性行業，例如只能進行特定的文化、娛樂及商業用途，則「商住混合」不但不是問題，同時更有助彈性靈活的空間運用，提升社區的多元發展和活力。屆時活化的不但是工廈，同時更是整個工廠區的社區環境。

追本溯源，「商住混合」或混合土地利用，從來都是香港密集都市的傳統，舊區街道人車爭路，大小商販各據一方，還未計算二樓、三樓以至更高的樓上鋪，這些正是鬧市旺區應有的特質。問題是近年分區規劃（zoning）愈見僵化，不同規劃用途之間高度分割，土地利用效益則愈見低落——土地功能過於單一有何壞處？只要看看面積近400公頃的天水圍，幾乎清一色劃作住宅便知道。

在專業技術官僚充斥的特區政府，抱着多一事、不如少一事的心態，避免改革不成反揹鑊是一回事，換來官商勾結、利益輸送的指控是更大的憂慮。不過所謂的官商勾結，從近月的事態發展已清楚可見，根本問題在於公務員的聘任和監督制度，而不在於土地政策的過於彈性寬鬆。對此廉署防貪處實有必要趁勢出擊，檢討與土地相關公職人員的利益申報制度，研究如何防止「一顆老鼠屎毁了一鍋粥」，避免制約土地政策應有的活力和能量。